中新集团(601512)：业绩下行 蛰伏蓄势

公司10 月28 日发布三季报， 2024 前三季度实现营收19.9 亿元（YOY-23.98%），归母净利6.7 亿元（YOY-34.77%），EPS0.45 元，其中Q3 实现营收4.7 亿元（YOY-32.41%），归母净利1.1 亿元（YOY-57.39%）。

公司主要收入源自长三角园区土地一级开发，因为土地市场热度仍在低位运行，同时产投业务估值受市场影响有所波动，公司业绩降幅较中报有所扩大，但公司土储充沛，财务稳健，中长期具备收入弹性，维持“买入”评级。

受制于土地市场景气度以及投资产业市场环境，归母净利下滑期内公司营收同比下降，主要因为土地市场景气度仍在筑底，公司开发项目的出让规模下滑导致一级开发收入同比有所下降，但因为一季度出让了核心项目苏州科技城地块，推动整体毛利率同比提升7.2pct 至56.1%。归母净利同比降幅高于营收，主要原因在于：1. 因公司业务架构调整，财务费用率同比提升2.9pct 至7.1%；2.受市场环境影响，产业投资贡献收益下滑。

    　　期内实现投资净收益及公允价值变动净收益合计2.7 亿，同比减少2.4 亿。

    　　面对市场波动，聚焦主业盘活资源

面对市场波动，公司在中报中即强调，聚焦主业，稳中求进。此外，对非核心项目进行存量盘活，7 月8 日公司公告，拟分期转让中新和顺100%股权，底层资产为苏州工业园区内商业运营项目“星尚邻里”，计划今年完成首期转让，比例暂定51%。项目全部权益评估价值为5.7 亿，账面净值0.6 亿，即评估增值额达5.1 亿。如果今年成功实现转让，有望对全年业绩形成支撑。

    　　产业投资节奏有所放缓，蛰伏蓄势

产业投资方面，第三季度没有新增项目。产业投资节奏有所放缓，我们认为原因在于：1. 产业投资资产增值速度放缓，2. 公司主业收入有所下降。新能源板块方面，期内公司完成了对香港中华煤气（0003 HK）所持有的6 家标的公司的收购，收购价格0.99 亿，扩大分布式光伏板块布局。公司财务稳健，截至期末现金短债比达159%，净负债率仅31.6%。10 月1 日公司公告拟发行20 亿10 年期公司债，充沛的现金流为公司未来投拓蓄势。

维持“买入”评级

因土地市场景气度回温尚待时日，我们将公司2024-2026 年EPS 调整至0.59/0.59/0.64 元（前值0.67/0.67/0.72 元）。可比公司2025 年平均PE（Wind一致预期）为14.6 倍，考虑公司在园区开发板块具备运营优势，两翼业务进入发展期，未来可期，予以公司2025 年15.9 倍PE，目标价9.38 元（前值9.05 元），维持“买入”。

风险提示：土地市场下行；长三角经济下行；新能源业务拓展不及预期。