招商蛇口(001979)：获取苏河湾优质项目 积极补仓一线核心

事件：2025 年10 月20 日，根据第一地产报道：公司及越秀等房企联合摘得静安区C070102 单元32-04 地块及32-08 地块地下空间，成交金额77.37 亿元，成交楼面价8.14 万元/平，溢价率9.03%。

苏河湾地块质素优秀，或贡献百亿销售额：该地块靠近苏河湾万象天地和静安大悦城两大商业综合体，南临苏州河景观，区位优越；地块限高150 米，有望打造超高层，直面苏州河及城市天际线。该项目剔除文体用地后的住宅建面约6.9 万方，周边豪宅林立，若后续销售均价达20 万元/平，或将为公司贡献超百亿销售额，叠加徐汇东安项目，公司未来销售表现可期。

销售彰显韧性：2025 年9 月公司销售额167 亿元，同比+16.3%。2025 年1-9 月公司销售额1407.1 亿元，同比-3.1%；公司销售均价2.77 万元/平，较去年同期的2.26 万元/平同比上升22.4%。由于公司聚焦核心城市，主打改善型产品，因此销售均价逆势提升，整体销售额在地产持续筑底的背景下，表现出较强的韧性。

投资强度同比有较明显的提升：2025 年1-9 月公司总投资额752.1 亿元，同比+160.4%，主因公司今年先后在北京朱房村、上海徐汇东安、深圳宝中大举购入优质地块，为后续销售表现及利润结转奠定基础。2025 年1-9 月公司投资强度为0.53，较去年同期的0.20 有较为明显的提升。

投资建议：考虑到2025 年前海的高利润项目逐渐进入结转、结转权益比例提升、经营性业务稳步发展，公司业绩有望触底回升，我们维持盈利预测不变，预计公司2025-2027 年的归母净利润分别为43.2/50.6/58.1 亿元，对应PE分别为20.9X/17.8X/15.5X，维持“增持”评级。