万科A(000002)：业绩压力持续释放 管理层改组有望提振信心

2024 年预亏450 亿元

万科A于1 月27 日披露2024 年度业绩预告，预计2024 年公司归母净利润亏损450 亿元（去年同期盈利121.6 亿元），扣非归母净利润亏损410 亿元（去年同期盈利97.9 亿元），低于我们预期；业绩超预期下滑系四方面原因，即房开项目结算规模和毛利率下降，计提信用减值与存货跌价准备，大宗资产及股权交易低于账面价值，以及非主业财务投资出现亏损。同日，公司公告选举通过辛杰先生任董事会主席及公司法人。此外，南方日报与深圳特区报联合报道1，广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人答记者问表示“全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展”。

    关注要点

全年销售额降逾三成，料2025 年业绩或延续承压态势。受行业基本面下行拖累，2024 年公司实现签约销售额2460 亿元，同比下降35%（Top100 房企同比-30%），一二线成交量占比约八成。此外，公司秉持审慎投拓策略，2024 年全口径拿地金额同比下降85%至124 亿元（不含物流用地），对应拿地强度约5%（2023 年22%）。向前看，综合考虑公司流动性压力释放与楼市景气度尚在寻底阶段，我们预计2025 年业绩表现或延续承压态势。

    短期信用舆情压力或有望阶段性缓解，关注公司后续债务兑付资金铺排。

经过此轮调整，公司新任董事会主席、董秘及三位副总裁均为主要深圳国资平台的负责人。我们认为新组建的管理层将充分发挥大股东（深铁集团）优势，协调各方力量以促进公司稳健发展。全年维度看，我们估测截至1 月末2025 年公司尚未兑付境内与境外公开债面值302 亿元（假设无债券提前回售则需兑付191 亿元）和4.2 亿美元，债务到期较频密；但公司表内外亦持有住宅及商业物业、物流仓储、物管平台等优质资产可待处置盘活流动性。近日公司以12.9 亿元向深铁集团转让红树湾开发项目49%股权，建议持续关注后续债务（尤其是5 月美元债）兑付的资金铺排。

    盈利预测与估值

考虑到公司结算规模及利润承压，减值和资产处置损失亦将压制业绩表现，将2024/25 年盈利预测从-250/-212 亿元下调至-450/-250 亿元，维持26 年盈利预测不变，当前股价对应0.42/0.48/0.52 倍2024/2025/2026 年P/B。

综合考虑短期财务风险部分缓释与经营及业绩端压力仍在，我们维持跑赢行业评级和目标价不变，对应0.51/0.58/0.6 倍2024/2025/2026 年P/B和21%的上行空间。

    风险

    新增融资不及预期；销售景气度修复低于预期；利润率下行幅度超预期。