保利发展(600048)：高基数下业绩明显下滑 投资强度有所修复

25H1 营收同比-16%、业绩同比-63%，高基数下业绩回落明显。公司发布2025 年半年度业绩预告，2025H1，公司营业总收入1,168.0 亿元，同比-16.1%；营业利润98.3 亿元，同比-29.5%；利润总额99.3 亿元，同比-29.6%；归母净利润27.3 亿元，同比-63.2%；扣非后归母净利润26.0 亿元，同比-64.1%；基本每股收益0.23 元，同比-63.1%。2025H1公司营业利润率、归母净利率分别为8.4%、2.3%，同比分别-1.6pct、-3.0pct。公司业绩下滑明显，源于地产项目结算规模下降、同时利润率有所下滑。

25H1 销售金额同比-16%，排名稳居行业第一，土储结构持续优化。公司公告，2025H1公司实现销售金额1,451.7 亿元，同比-16.25%；销售面积713.5 万方，同比-25.23%；根据克而瑞，公司2025H1 销售额排名稳居行业第1 位。投资方面，25H1 公司共拓展项目26 个，主要布局在上海、北京、广州、杭州等城市，拿地金额509 亿元，同比+304%；拿地面积228 万方，同比+96%；拿地/销售金额比为35%、拿地/销售面积比为32%。公司具备央企背景、资金优势明显，投资持续聚焦核心一二线城市。截至24 年末，公司土储计容建面6258 万平，其中存量项目5280 万平，同比-20pct，土储结构持续优化。

完成85 亿元定向可转债发行，首年票面利率仅2.20%，融资优势明显。公司发布《向特定对象发行可转换公司债券发行情况报告书》，公司完成向14 名特定对象发行可转债，总募集资金85 亿元，扣除保荐承销费用后募资净额84.79 亿元，发行期限6 年，债券利率第一年票面利率2.20%、此后每年固定增加0.05%；初始转股价格不低于16.09 元/股。

公司顺利完成可转债发行，推动公司在手资金更为充沛；同时票面利率低位，也表明投资者对可转债含权价值的充分认可，对房地产行业止跌回稳的信心。

投资分析意见：高基数下业绩明显下滑，投资强度有所修复，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，过去三十载中实现长期稳健的成长。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。考虑到公司减值压力较大、且目前利润率仍将维持低位，我们维持2025-27 年业绩预测51.3、56.6、62.5 亿元，现价对应25/26PE 为19.0/17.2 倍，维持“买入”评级。