招商蛇口(001979)：多元经营发展平稳 负债稳健融资高效

营收微降，多航道业务发展平稳。2024 年上半年，公司实现营业收入512.73亿元，同比下降0.33%。其中，公司开发业务收入为399.02 亿元，同比下降4.15%，占营业收入比重为77.82%；资产运营收入为30.97 亿元，同比上升13.05%，占营业收入比重为6.04%；城市服务收入为82.73 亿元，同比上升16.94%，占营业收入比重为16.14%。2024 年上半年，公司实现归属于上市公司股东的净利润14.17 亿元，同比下降34.17%，基本每股收益0.11 元/股，同比下降50%。公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

财务稳健，融资效率高。截至2024 年半年底，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63。2024 年上半年，公司新增融资成本3.01%，综合资金成本3.25%，较年初降低22 个BP。

销售下滑，拿地聚焦代建扩张强。2024 年上半年，公司累计实现销售面积438.71 万平，同比下降35.86%，累计实现销售金额1009.52 亿元，同比下降39.35%。上半年公司在全国12 个城市进入当地流量销售金额前五。2024年上半年，公司累计获取7 宗地块，总计容建面约80.13 万平方米，权益地价146.14 亿元。在“核心10 城”的投资金额占比达86%；获取代建项目26 个，合计新增管理面积178 万平方米；获取4 个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积16.3 万平方米。

资产运营稳健增，出租率高收益佳。2024 年上半年，公司管理范围内全口径资产运营收入36 亿元，实现EBITDA18.95 亿元，分别同比增长15%和14%。

公司强化精益运营管理降本增效，持续提升资产投资回报水平。2024 年上半年，公司开业三年以上稳定期项目EBITDA 回报率达6.34%，同比提升0.2个百分点。

投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2024、2025 年的EPS 分别为0.67 和0.72 元，考虑公司销售保持竞争优势，融资背景强，在当前市场供给侧改革背景下，我们给予公司估值适度溢价，即2024 年15-17XPE，合理价值区间为10.03-11.37 元，维持“优于大市”评级。