招商蛇口(001979)：保租房REITS上市 回购彰显信心

　　事件

2024 年10 月30 日，公司发布2024 年三季报：2024 年1-9 月实现营收780.1 亿元，同比+2.88%；归母净利润26.0 亿元，同比-31.00%。第三季度实现营收267.4 亿元，同比+9.64%；归母净利润11.8 亿元，同比-26.78%。

    　　点评

营收略增，归母净利下降，主因毛利率下滑。公司营收小幅增长，而归母净利同比下降，主因受地产持续筑底影响，24 年1-9 月公司毛利率为9.95%，较去年同期的18.25%大幅下降8.3 个百分点。

销售承压，稳居行业TOP5。24 年1-9 月公司累计实现销售金额1451.71 亿元，同比-35.9%，稳居克而瑞百强房企全口径销售额榜单的第5 名（与23 年全年排名一致）。

投资聚焦核心一二线。24 年1-9 月公司累计获取14 宗宅地，权益拿地金额209 亿元，总拿地金额289 亿元，权益比例为72.3%。14宗地块其中有6 宗位于一线城市上海和广州，对应拿地金额207亿元，占比71.8%。

贷款回购彰显发展信心。自9 月24 日央行创立股票回购、增持再贷款工具以来，公司积极响应，10 月14 日公告回购提案，10 月20 日公告获得招行深圳分行最多7.02 亿元专项贷款用于回购股票，贷款期限12 个月，预计回购数量约为2238.52-4477.04 万股，占公司总股本的0.25%-0.49%。

第三个公募REITs 平台上市，进一步盘活资产优化经营。10 月23日，公司设立的招商基金蛇口租赁住房REIT 在深交所上市，成为继招商局商业房托、博时招商蛇口产业园REIT 之后的第三个公募REITs 平台，有助于助力公司进一步拓宽融资渠道、盘活存量资产、优化经营模式。

    　　投资建议

公司深耕核心一二线城市，未来随着优质项目逐步结转，业绩有望持续回升。我们维持盈利预测不变，预计2024-26 年归母净利润分别为63.4 亿元/76.9 亿元/92.5 亿元，同比增速分别为+0.3%/+21.4%/+20.2% 。公司股票现价对应PE 估值分别为15.7x/12.9x/10.8x，维持“买入”评级。

    　　风险提示

政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。