首开股份(600376)：深耕京内占比提升 调整期充分减值

　　投资要点：

房产销售影响收入利润，调整期充分计提减值。2024 年1-9 月，公司实现营业收入144.63 亿元，同比下降55.69%，主要原因为本期房屋集中交付项目数量减少，房屋销售收入减少。2024 年1-9 月，公司归属于上市公司股东的净亏损为42.83 亿元，亏损同比增长39.71%，主要原因为本期收入减少、毛利率下降、费用率提升、计提存货跌价准备导致利润总额降低。

2024 年1-9 月，公司毛利率为6.91%，较2023 年同期下降5.09 个百分点。

2024 年1-9 月，公司毛利率三费率为25.54%，较2023 年同期提高14.19个百分点，主要由于财务费用同比增长12.66%至24.32 亿元。2024 年1-9月，公司资产减值损失为-11.78 亿元，同比增长260.74%。

资产负债率稳中有降，销售回款影响现金回流。2024 年1-9 月，公司经营活动产生的现金流量净额为-24.72 亿元，同比下行140.23%，主要原因为本期房屋销售回款减少、非并表项目资金收回降低、支付的地价款减少，总体上经营性现金流出幅度大于经营性现金流入，导致经营活动产生的现金流量净额为负。截至2024 年9 月底，公司持有货币资金137.01 亿元，同比下降42.38%。截至2024 年9 月底，公司资产负债率为76.12%，较2023 年同期下降0.04 个百分点。

深耕京内占比提升，市场修复有望先行受益。2024 年1-9 月，公司共实现签约面积125.77 万平，同比下降25.95%，共实现签约金额249.02 亿元，同比下降44.33%。2024 年1-9 月，公司已售（预售）面积中京内项目占比为44.15%，较2023 年同期提升5.02 个百分点。2024 年1-9 月，公司在建面积为989.90 万平，同比下降32.71%，其中京内项目占比为47.99%，较2023年同期提升6.50 个百分点。

投资建议：维持“优于大市”评级。我们预计公司2024-2025 年EPS 分别为人民币0.08 元、0.14 元，公司2023-2024 年每股净资产为人民币8.43 元、8.50 元。截至11 月1 日，公司收盘于2.91 元。我们给予公司0.5-0.6X2024年PB 估值，对应合理价值区间为4.22-5.06 元，维持“优于大市”评级。