保利发展(600048)2024年年报点评：销售规模保持行业领先 减值影响短期利润

　　本报告导读：

    　　公司2024 年受减值和结转规模下降影响利润，考虑公司后阶段毛利率随行业修复或逐步筑底企稳，维持“增持”评级。

    　　投资要点：

维持“增持” 评级。2024年，公司受减值和结转规模下降影响利润，我们下调2025-26 年EPS 预测为人民币0.45/0.49 元，新增2027 年EPS 预测为人民币0.54 元，给予公司25 年23xPE；同时参考PB估值方法，预测公司25 年每股净资产为16.95 元，给予0.6 倍PB，目标价10.17 元，维持“增持”评级。

营收规模力求稳定，减值影短期响利润。2024 年，公司实现总营业收入3116.66 亿元，同比-10.15%，主要是由于房地产项目结转规模下降所致；归母净利润50.01 亿元，同比-58.56%。年内，公司持续降本对冲利润压力，销售费用和管理费用分别同比+0.19%、-1.51%，综合毛利率为13.71%，同比下降2.07 个百分点；其中房地产销售毛利率为13.85%，较2023 年同期下降2.47 个百分点。出于谨慎性原则，公司结合项目情况，对存货、长期股权投资、其他应收款计提减值准备合计约55 亿元。

销售规模保持行业领先，核心城市市占率再提升。2024 年，公司全年共实现签约面积1796.61 万平方米，同比-24.7%；实现销售签约3230.29 亿元，同比-23.5%，销售金额连续两年稳居行业第一。另一方面，公司综合施策加大存量去化，全年2022 年以前获取的存量项目签约面积1078 万平方米，推动在手存量项目面积下降超过20%。

2024 年全年公司坚持深耕的38 个核心城市，销售占比达到90%，同比提升2 个百分点；38 个核心城市销售市占率达7.1%，较2023年进一步提升0.3 个百分点。

经营现金流良性循环，加快销售资金回笼。2024 年，公司实现经营性现金流入63 亿元，连续第7 年为正；年末公司在手现金1342 亿元，并表口径已售待回笼资金（含销项税）832 亿元。具体来看，公司2024 年全年实现销售回笼3277 亿元，签约回笼率超过100%；当年销售当年回笼率79.6%，较2023 年进一步提升1.3 个百分点。

    　　此外，公司年内通过加速参股项目投资回收、存量土地收储等多种方式盘活受限资金约475 亿。

    　　风险提示。1）销售和结算不及预期；2）行业面临下行风险。