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公司近况
自5 月末以来,公司境内、外融资均取得一定进展,驱动股价逆势上行;截至7 月10 日收盘,公司(及港股平台新城发展)股价录得累计18.5%和11.8%的绝对与超额收益(36.1%和26.9%)。此外,公司近日公布1-6 月商业运营与地产销售经营简报。
评论
美元债成功续发,保留融资渠道的信号意义胜于融资成本。母公司新城发展在6 月初成功发行3 亿美元境外中票,其票息为11.88%,到期时间为2028 年6 月,并顺利完成对7 月与10 月到期美元债的部分回购(回购金额为1.59 亿美元和5000 万美元)。我们认为美元债续发所隐含的“保渠道”意义更为重要,且大幅度缓释公司后续偿债压力。
商业运营稳步增长,开发业务处于去库通道。1H25 公司实现商业运营总收入69.4 亿元,同比增长12%,高于同期全国社零增速(1-5 月为+4.1%),我们判断达成全年增长指引的确定性高。开发方面,1H25 完成全口径销售额103 亿元,同比下降56%,销售均价同比增长7%,我们认为“量跌价稳”或与部分项目收回价格折扣有关。我们估计年内可售货值530 亿元(滚存430+新推100),料将实现销售额200 亿元,隐含同比下降50%。
我们重申公司低估值仍待发掘,视板块行情逢低配置;建议关注后续境内低息融资落地或行业政策施力对股价进一步催化。公司商业资产质地优异,开发业务减值拨备计提充裕,我们保守估测合理市值至少在400-450亿元,其真实价值仍待发掘。经历近期上涨行情后,我们提示资本市场博弈点正逐步从“是否会违约”转为“如何兑现利润”。向前看,我们判断驱动公司估值进一步修复的催化剂有两个:一是通过低成本融资渠道(如境内抵押中票及公司债,或权益融资)完成对剩余两笔美元债(25 年10 月2.5 亿美元,26 年5 月4 亿美元)置换或偿付,降低债务利息对利润侵蚀,以加速业绩释放;二是行业政策加码驱动板块开启新一轮交易性估值修复,公司估值弹性强,亦有望兑现超额收益。
盈利预测与估值
我们维持盈利预测不变,对应2025/2026 年归母净利润10.6/16.1 亿元。当前股价交易于0.54 x/0.53 x的2025/2026 年P/B倍数。考虑到公司商业价值扎实稳健,我们维持公司跑赢行业评级,上调目标价10%至18.5 元/股,对应0.67x/0.66x的2025/2026 年P/B倍数,较当前股价有24%的上行空间。
风险
融资进展不及预期,三四线消费不及预期,开发业务出清进展不及预期。猜你喜欢
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