华发股份(600325)：大额减值出清 加快战略转型

　　事件：7 月15 日，公司发布2026 年半年度业绩预告。

    　　1、 预计2026 年半年度实现归母净利润-40 亿元到-30 亿元。

2、 本期业绩预亏的主要原因为：1）房地产行业持续调整，公司当期结转收入规模与毛利率下降。2）公司积极盘活存量资产回笼资金，综合市场变化影响及大宗交易折损，计提资产减值损失。3）报告期内房产项目利息资本化减少，计入当期财务费用的利息支出增加。

点评：大额减值出清，加快战略转型，股东支持力度较大。

盘活资产回笼现金，计提大额减值准备：2025 年，公司积极盘活存量资产回笼现金，部分土地收储业务产生亏损；受整体房地产市场行情影响，部分投资性房地产公允价值下降（2025 年公允价值变动净收益为-11.4 亿元）；对可能发生减值损失的存货、合联营公司投资及应收款项等大额计提减值准备（2025 年资产减值损失为-57.3 亿元，信用减值损失为-7.4 亿元）。以上三项合计影响营业利润-76.1 亿元，导致2025 年度营业利润亏损74.7 亿元。

加快战略转型，打造“地产+X”投拓新模式：公司优化投资策略，探索城市更新领域投资机会，深化核心城市核心板块，创新“地产+X”复合型投拓模式，充分借鉴上海静安里、武汉咸安坊等历史风貌提升标杆项目的实践经验，加快形成可复制的标准与实施路径；商业运营提质增效，优化经营，推进“轻资产运营+重资产持有”模式改革，依托商管平台盘活存量商业资产，以深圳冰雪世界为核心，联动酒店、公园等配套打造文旅商体融合业态，培育赛事、研学、夜间经济增长点，构建冰雪轻资产运营模式并向外复制。2025 年公司出租房地产的建筑面积约为126 万平方米（其中购物中心及商业街55.9 万平方米，办公楼及其他约70.0 万平方米），租金收入约为8.8 亿元。

股东支持力度较大，定向增发募资：公司积极寻求珠海市及大股东华发集团的大力支持，加快推动低效资产处置与业务优化。2026 年7 月7 日，公司发布公告称拟向控股股东华发集团发行A 股股票，募资金额总计不超过26.5 亿元，本次发行认购数量不超过8.08 亿股。

盈利预测、估值与评级：公司短期资产减值压力仍存，“地产+X”多元业务发展仍在培育期，结算规模及毛利率下降，下调2026-2027 年归母净利润预测为-67.1/-7.1 亿元（原为5.8/7.7 亿元），新增2028 年归母净利润预测为-4.6 亿元，当前股价对应2026-2028 年PB 估值为2.6/3.6/4.7 倍，下调评级至“中性”。

    　　风险提示：销售不及预期、商业资产经营不及预期，资产减值超预期等。