保利发展(600048)：开拓新渠道

　　本报告导读：

    　　公司利润率依然处在下滑通道，未来随着房价的企稳和拿地权益比的提升将企稳；为追求长期限、权益性的长期资本支持，公司拟发行可转债不超过 95亿元。

    　　投资要点：

业绩符合预期 ，维持增持评级。2024 年上半年公司实现营业收入1392 亿元，同比增长 1.6%，实现归母净利润74 亿元，同比减少39.3%。维持2024~2026 年EPS 分别为0.95/1.01/1.10 元，鉴于当前土拍市场和融资环境，利好央国企，给与行业龙头0.71X PB, 维持目标价12.19 元。

利润率依然处在下滑通道，未来随着房价的企稳和拿地权益比的提升利润率将企稳。2024 年上半年，受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，公司毛利率从2023 年同期21.3%下滑5.2 个pct至16.0%，与 2023 年全年水平保持一致；同时受结算权益比下降的影响，归母净利润率从2023 年同期8.9%下滑3.6 个pct 至5.3%。

    　　但是，公司近2 年一直在提升拿地权益比，2024 年拿地权益比维持在90%以上，未来随着房价的企稳，则公司利润率将实现改善。

控制投资节奏，持续加大力度去库存。上半年公司土地储备计容建面 7140 万方，较年初下降8%。同时，公司土地储备结构持续优化，核心 38 城面积储备占比约7 成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%；对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。

行业需要更多长期限、权益性的长期资本和耐心资本支持，公司拟发行可转债不超过95 亿元。本次可转债发行对象为包括保利集团在内的不超过35 名符合证监会及上交所规定条件的特定对象。其中，保利集团拟以现金方式认购本次可转债金额不超过10 亿元。本次发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15 个房地产开发项目及补充流动资金，可有效满足项目的开发建设资金需求，保障施工和交付进度。在债券存续期内，随着本次可转债逐渐转换为公司股份，公司长期权益资本将得到有效补充，从而更好地匹配公司构建租售并举、增强资产经营能力的新发展模式需要。长远来看，权益资本的补充有利于改善公司负债结构，控制经营风险，加强跨越周期的能力，将有效增强资本市场投资者信心。