保利发展(600048)：销售市占率持续提升 结转毛利率下滑拖累业绩

经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级保利发展发布2024 年半年报。公司上半年收入增长，毛利率下滑拖累业绩，但二季度销售回暖，土储结构不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6 亿元，EPS 分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE 估值分别为7.4、6.9、6.5 倍，维持“买入”评级。

    　　营收小幅增长，结转毛利率拖累利润水平

公司2024 上半年实现营收1392 亿元，同比增长1.6%；实现归母净利润74 亿元，同比下降39.3%；经营性净现金流-171 亿元，同比下降243 亿元；结算毛利率16.0%，与2023 全年持平。公司营收增长主要源于结转项目规模小幅增长，归母净利润下滑主要由于（1）毛利率同比下降5.24pct；（2）项目结转权益比同比下降；（3）销售费用和财务费用有所上升。

    　　销售市占率提升，土储结构不断优化

2024 年上半年，公司实现签约金额1733.36 亿元，同比下降26.8%；实现签约面积954.25 万方，同比下降31.0%；销售权益比较2023 年全年+9pct 至77%，权益销售金额同比下降17%，市占率提升至3.68%，38 城市占率提升至7.1%。公司跟随政策铺排推货节奏，二季度推货1254 亿元，环比一季度+181%；二季度销售金额1104 亿元，环比一季度+75%。公司上半年优化土储结构，拿地12 宗，总土地款125.5 亿元，拿地金额权益比71.9%，其中三个项目已实现开盘。截至上半年末公司土储建面7140 万方，较年初下降8%，其中核心38 城占比约7 成。

    　　融资成本继续压降，拟发行95 亿可转债

公司2024 上半年新增负债938 亿元，新增融资平均成本降至2.93%。截至上半年末，公司有息负债3725 亿元，综合成本降至3.31%，较年初下降25BP；扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，资产负债结构保持稳健。公司拟发行95 亿可转债，拟用于北京、上海、佛山等城市的15 个房地产开发项目及补充流动资金，发行对象为包括保利集团在内的不超过35 名特定对象，保利集团拟认购不超过10 亿元。