锦和商管(603682)：资产处置收益下降致利润下行 现金流稳健高股息特征明显

　　核心观点

上半年公司实现营收5.2 亿元，同比增长4.0%，主要由于部分新项目、爬坡期项目出租率有所提升，存量项目出租率边际改善；实现归母净利润2322.0 万元，同比下降72.8%，业绩较大幅度下降主要由于去年同期一项目确认租赁变更，产生大额资产处置收益，而今年上半年无此类变更。上半年公司新拓一个上海徐汇项目，部分小体量项目到期不续、优化管理成本，上半年末在管项目共71 个，较去年年末减少2 个。公司的经营活动现金流量净额稳健增长，并宣布半年度现金分红每10 股2.2 元，以最新收盘价计算的股息率达6.0%，高股息特征明显。

    　　事件

公司发布2024 年中报，上半年实现营业收入5.2 亿元，同比增长4.0%；实现归母净利润2322.0 万元，同比下降72.8%。

    　　简评

收入稳健增长，资产处置收益下降致利润下行。上半年公司实现营业收入5.2 亿元，同比增长4.0%，主要由于部分新项目、爬坡期项目出租率有所提升，存量项目出租率边际改善。上半年实现归母净利润2322.0 万元，同比下降72.8%，业绩较大幅度下降主要由于去年同期锦和大宁财智中心项目改变合作模式，在新租赁准则规定下，与项目相关的使用权资产、租赁负债确认租赁变更，导致2023 年上半年资产处置收益金额达到8208.2 万元，而今年上半年不涉及类似改变合作模式的情况，资产处置收益金额为467.3 万元。

新拓一个上海项目，积极优化项目组合。上半年公司新拓位于上海徐汇区核心位置的“锦和越界田林space”项目，该项目毗邻多个公司现在管项目，可有效实现规模效应。公司在聚焦存量项目出租率提升的同时，也积极盘整在管项目组合，部分小体量项目到期不续、优化管理成本；截止上半年末公司在管项目71 个，较2023 年年末减少2 个，在管面积逾140 万方，项目集中分布在核心城市的核心区域，其中上海59 个，北京9 个，杭州2 个，南京1 个。

经营性现金流稳健增长，高股息特征明显。上半年公司的经营活动现金流量净额为3.4 亿元，同比增长10.1%；公司宣布2024 年半年度分红方案，每10 股派发现金红利2.2 元，以最新收盘价计算的股息率达6.0%，高股息特征明显。

下调盈利预测，维持买入评级。我们预测公司2024-2026 年EPS分别为0.11/0.11/0.12 元（原预测为0.23/0.26/0.28 元）。公司聚焦核心城市布局、高股息特征明显，维持买入评级不变。

    　　风险分析

1、国内商业市场复苏不及预期，影响到公司旗下项目出租率及租金收入的提升。国内经济的整体增长存在一定不确定性，公司的租户多为中小租户，若消费复苏不及预期，则公司旗下项目的出租率与租金提升面临一定不确定性。

    　　2、新拓展项目可能进展不及预期。公司新拓展项目可能会面临一些不确定因素，导致施工工程、招商等进度不及预期，对公司业绩造成拖累。

3、项目拓展速度可能不及预期以及合约到期风险。公司接洽新项目各异，新拓速度有赖双方密切磋商。公司部分项目面临到期，续签存在不确定性。