保利发展(600048)：毛利率下滑影响业绩 转债方案有序推进

　　投资要点：

    　　事件：公司公告2024 年三季报

毛利率下滑影响经营业绩。2024 年1-9 月，公司实现营业收入1827.74 亿元，同比-5.06%；归属于上市公司股东的净利润78.13 亿元，同比-41.23%；毛利率为15.92%，较2023 年同期下降3.47 个百分点。2024 年前三季度，公司实现销售回笼2196 亿元，回笼率为91%；期末货币资金余额1273.99 亿元。截至2024 年三季度末，公司总资产为13739.44 亿元，较23 年年末下降4.38%，归属于上市公司股东的净资产为2007.49 亿元，较23 年年末增长1.11%。资产负债率为74.89%，较23 年年末下降1.66 个百分点。

投资深耕核心38 城，销售规模保持行业第一。2024 年1-9 月，公司实现签约金额2416.86 亿元，同比-27.89%，签约面积1349.62 万平方米，同比-29.66%，销售规模保持行业第一。投资方面，公司继续在核心城市发力，24 年1-9 月新增容积率面积223 万平方米，总获取成本415 亿元，其中38个核心城市拓展金额占比99%。2024 年前三季度，公司新开工面积856 万平方米，同比-20.0%；竣工面积2062 万平方米，同比-26.6%。截至2024年三季度末，公司共有在建拟建项目652 个，在建面积8713 万平方米，待开发面积5286 万平方米。

95 亿元转债方案有序推进。2024 年8 月，公司推出不超过95 亿元向特定对象发行可转换公司债券方案，并于2024 年10 月8 日获得上交所受理。本次发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的 15 个房地产开发项目及补充流动资金，可有效满足项目的开发建设资金需求，保障施工和交付进度，共同维护房地产市场稳定。在债券存续期内，随着本次可转债逐渐转换为公司股份，公司长期权益资本将得到有效补充，从而更好地匹配公司构建租售并举、增强资产经营能力的新发展模式需要。长远来看，权益资本的补充有利于改善公司负债结构，控制经营风险，加强跨越周期的能力，有效增强资本市场投资者信心。

投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司各项业务扎实稳健，积极推动大股东增持回购并提升现金分红比例，体现出股东对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，我们给予公司2024 年EPS 为人民币1.03 元，10-12倍PE 估值，对应合理市值区间为1228-1474 亿元、对应合理价值区间为每股10.26-12.31 元。