金地集团(600383)：财务压力缓释 投资活动正在重启 上调评级

　　投资建议

公司近日发布2024 年业绩，全年收入同比下降23%至753 亿元，结算毛利率边际下滑2.5ppt 至15.0%。因存货资产计提减值、表外项目形成投资亏损等，归母净利润最终同比转亏至61 亿元（2023 年盈利9 亿元），符合此前预告与我们预期。公司报告期内积极盘活资产、筹措资金，实现经营性现金净流入136 亿元，顺利完成公开债兑付压力过峰，且时隔16 个月后在2025 年初先后于杭、沪重启拿地投资。我们判断公司经营表现有望稳步修复，实现从财务到经营的“困境反转”投资逻辑切换，提示后市政策博弈阶段中的高股价弹性；故上调评级至跑赢行业，维持目标价6.10 元/股不变，股价上行空间34%。理由如下：

公司顺利度过信用债兑付高峰期，剩余存量债务问题亦有改善。公司信用债务集中兑付高峰为2023 年四季度至2024 年底，当前财务压力缓释已较充分：截至2025 年3 月24 日，公司在2025 年与2026 年尚未兑付境内公开债面值5.6 亿元（不含金地广场抵押ABS 提前回售）和5亿元。同时，公司整体存量债务亦有改善，期末有息负债余额同比下降20%至735 亿元，综合融资成本为4.05%（2023 年4.36%），扣预负债率与净负债率优化至59.7%和49.1%（2023 年末61.3%和53.2%）。

年初以来投资活动逐步恢复，建议关注后续拿地节奏及其入市销售表现。2H23 至24 年间，公司受累于财务压力大幅削减、暂停拿地，可推优质货源不足，2024 年和2M25 签约销售额（685 和51 亿元）同比降幅均超五成，跑输百强整体表现（-32%和-16%）。截至2024 年末，公司总土地储备2916 万平米，权益比例42%，其中一二线占比77%。随着债务压力纾解，公司2025 年初重启前端投资，1-2 月在杭州临平老区与上海松江方松各获取一宗宅地，合计全口径金额10 亿元，权益比例26%。向前看，我们判断公司年内或将延续体量小、流速快、以合作为主且布局核心城市的投资策略，或逐步带动销售表现改善，并形成经营端良性循环。

我们与市场的最大不同？我们认为公司有望逐步完成从财务端到经营端的“困境反转”投资逻辑切换，关注后续政策博弈期估值高弹性。

    　　潜在催化剂：公司销售、拿地表现筑底企稳节奏超出市场预期。

    　　盈利预测与估值

考虑到减值拨备计提充分，加之财务压力缓释后存量资产去化、盘活将更为从容（尤其在定价方面），因此我们上调2025/26 年归母净利润至-10.4/1.0亿元，当前股价交易于0.35/0.35 倍2025/26 年市净率。上调至跑赢行业评级，由于板块整体处在估值调整期，故维持目标价6.10 元/股不变，对应0.47/0.47 倍2025/26 年市净率，上行空间为34%。

    　　风险

    　　基本面下行压力超预期，公司拿地力度与存量资产去化情况不及预期。