金地集团(600383)：重启拿地彰显回归正轨信号

　　公司3 月24 日发布年报，2024 年实现营业总收入753.4 亿元，同比-23.2%；归母净利润-61.2 亿元，同比-788.5%，EPS-1.35 元，符合公司业绩预告。

业绩亏损的主要因素在于市场景气度下行带来的减值损失高企以及结算利润下降。但我们认为公司在2024 年成功顶住去杠杆压力，市值管理态度积极，重点提及推进轻重并举战略，探索研究股份回购、股权激励、REITs 等方式，展现公司对回归发展的决心，行业逐步修复予以公司更从容的环境，维持“持有”。

    　　结算下降叠加大幅减值是业绩亏损的主因

期内公司出现亏损的主要原因如下：1. 竣工面积收缩（同比-26%）致开发收入下降；2. 结算项目盈利性下降，毛利率同比下降2.45pct 至14.95%，表外项目投资收益转负（-27.4 亿）；3. 因市场景气度下降，计提存货减值以及信用减值损失合计62.75 亿元，占营收比重8%。公司计划2025 年竣工468 万方，较2024 年实际竣工下滑52.8%，这意味着开发收入或将进一步收缩。但考虑到存量项目利润率普遍在较低水平，影响业绩的核心要素仍在于减值。期内存货减值/期末存货比例达4.7%，近五年合计减值166 亿，我们认为减值高峰期已过，在市场逐步止跌回稳的环境下，其影响有望减弱。

    　　盘存量去杠杆，安全度过考验期后重启拿地

自2023 年9 月停止拿地，公司期内延续存量去化的战略，实现销售额685亿元，同比-55.4%。尽管销售回款有所降低，但公司依然实现了361 亿的有息负债压降。截至期末，公司735 亿有息负债中，银行借款占比高达96.3%，公开债占比仅有3.7%，即期内公司将278 亿公开债降至27 亿，2025 年公司到期公开债仅5.6 亿。优化债务结构的过程中，实现了融资成本的进一步下降，同比-31BP 至4.05%。顶住债务到期压力后，公司重启拿地，2025 年以来，获上海、杭州两项目，尽管权益地价合计仅1.5 亿，但亦是公司逐步回归正轨的信号。

    　　盈利预测和估值

因减值超预期，24 年放弃投拓全力去杠杆，可售土储下降，我们调整2025-2027 年EPS 至-0.29/0.06/0.09 元（25-26 年EPS 前值为0.20/0.21元）。公司24PB 仅0.35 倍，在未发生信用违约的主流房企中估值最低，低估值构筑安全垫，行业今年也迎来“小阳春”，我们看好核心城市区域市场的量价回升，公司一二线土储占比77%，盈利能力有望边际改善，可比公司2025 年Wind 一致预期PB 均值为0.44 倍，考虑公司去化节奏放缓，给予0.37 倍25PB，目标价4.73 元（前值3.80 元，0.26 倍24PB）。维持“持有”评级。