保利发展(600048)2025年三季报点评：营收归母净利承压 销售拿地规模仍处行业前列

市场波动导致结转项目盈利下降，公司营收归母净利双下降。截至2025 年三季度，公司实现营业收入1737.22 亿元，同比减少4.95%；截至2025 年上半年，公司实现归母净利19.29 亿元，同比减少75.31%，主要受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降。

销售金额稳居行业第一，销售回款提升助力经营性现金流回正。截至2025年三季度，公司共实现签约面积1010.42 万平方米，同比减少25.13%；实现销售签约2017.31 亿元，同比下降16.53%，仍居行业首位；截至2025 年三季度，公司销售回款1941 亿元，综合回款率达到96%，期末货币资金余额1226.46 亿元；截至2025 年三季度，公司经营性现金流为69.77 亿元，相较于2024 年同期-159.81 亿元，由负转正。

积极获取核心城市项目，储备项目体量充足。截至2025 年三季度，公司新增容积率面积290 万平方米，总拿地成本603 亿元，均位于核心38 城，其中51%投资金额位于北上广一线城市的核心板块，公司存货质量不断得到优化；截至2025 年三季度，公司共有在建拟建项目549 个，在建面积4483 万平方米，待开发面积4516 万平方米，整体项目储备充足。

母公司持股比例提升，助力公司经营发展。2025 年10 月10 日公司发布公告，控股股东保利南方集团有限公司拟将其持有的公司45.12 亿股股份全部无偿划转至中国保利集团有限公司，本次无偿划转完成后，保利集团将直接持有本公司股份48.75 亿股（占公司总股本的40.72%），为本公司控股股东。本次调整，压减了法人层级，同时提升了母公司保利集团对直接股比，有助于后续母公司对发展的进一步支持。

公司融资渠道通畅，拟发行不超过150 亿元公司债券。2025 年9 月24 日公司发布公告，拟发行不超过人民币150 亿元公司债券，用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、并购地产项目及适用的法律法规允许的其他用途。本次发行公司债券募集资金的运用将有利于优化公司债务结构，拓宽公司融资渠道，促进公司持续健康发展。

投资建议：公司2025 年前三季度销售金额处于行业前列，随着2024 年四季度及2025 年获取的核心城市核心区域项目陆续销售，这些项目或将在2026-2027 年结算，公司有望在利润端企稳。我们预测2025-2027 年营收分别达3106.53 亿元/3190.35 亿元/3288.03 亿元，同比增长-0.3%/2.7%/3.1%；2025-2027 年归母净利润分别为18.91 亿元/34.72 亿元/44.52 亿元，同比增长-62.2%/83.6%/28.2%；2025-2027 年PE 倍数48/26/20。维持“推荐”评级。