招商蛇口(001979)：拿地积极聚焦 销售财务稳健

　　事项：

    　　公司公布2025年年报，全年实现营业收入1547.3亿元，同比下降13.5%，归母净利润10.2亿元，同比下降74.6%，位于业绩预告区间；拟向全体股东每10股派发现金红利0.51元（含税）。

平安观点：

业绩阶段承压：2025年公司归母净利润降幅高于营收主要源于：1）投资收益同比减少31.8亿元至7.1亿元；2）毛利率同比下降0.8个百分点至13.8%；3）期间费用率同比提升1个百分点至5.6%。期内公司资产及信用减值损失44.1亿元，同比减少16.2亿元。

销售维持前列，拿地积极聚焦：2025年公司实现签约销售面积716.1万平米，实现签约销售金额1960.1亿元，行业整体排名提升一位至第四位。年内累计获取43宗地块，总计容建面约440万平米，总地价约938亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比61.4%、47.9%；“核心10城”投资占比接近90%，一线城市投资占比63%，较上年进一步提升。

    　　现金流保持韧性，融资成本持续降低：2025年公司实现经营活动现金流量净额96.9亿元，期末货币资金余额861.3亿元，现金流整体保持韧性。

2025年剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19，三道红线持续保持绿档。年内完成120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元，债务结构优化；新增公开市场融资179.4亿元，票面利率均处同期行业内最低区间；年末综合资金成本2.74%，较年初下降25BP，继续保持行业领先水平。

投资建议：考虑公司投资收益减少、减值计提等超出预期，下调公司2026-2027年EPS预测至0.22元（原为0.59元）、0.30元（原为0.63元），新增2028年EPS预测为0.42元，当前股价对应PE分别为45.2倍、32.6倍、22.9倍。公司财务状况稳健，销售维持前列，投资积极聚焦，土储结构优化，有望以优质资产助力未来发展，维持“推荐”评级。

风险提示：1）若后续购房信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。