大悦城(000031)：拟发行商业不动产REIT 公司有望多维度受益

　　核心观点

公司拟以天津大悦城为底层资产发行商业不动产REIT，标志着存量资产盘活模式进入常态化阶段。天津大悦城出租率持续维持高位，租金收入位列大悦城体系内第三，是优质的商业REIT 底层资产。本次商业不动产REIT 发行有望从盈利、财务与经营三个维度为公司带来实质性利好，并在房地产行业未来转向存量运营的背景下，巩固公司在商业地产领域的引领地位。

    　　事件

公司发布公告，拟选取大悦城（天津）持有的天津大悦城购物中心项目为底层资产申报发行商业不动产REIT。

    　　简评

底层资产优质，存量资产盘活模式进入常态化阶段。公司持续落实盘活存量资产部署的具体举措，拟以天津大悦城为底层资产发行商业不动产REIT，也是继成都大悦城REIT 成功上市后，公司在资产证券化领域的又一突破，标志着存量资产盘活模式进入常态化阶段。天津大悦城已稳健运营超过14 年，2023/2024 年租金收入分别为4.6/4.5 亿元，2025 年上半年租金收入为2.3 亿元，租金收入连续多年位列大悦城体系内第三；出租率持续维持高位，2023-2025 年年末出租率分别为97%/98%/98%，现金流稳定且具备持续增值潜力，是优质的商业REIT 底层资产。

公司有望多维度受益商业不动产REIT 发行。本次商业不动产REIT 发行有望从盈利、财务与经营三个维度为公司带来实质性利好。一是通过资产证券化实现价值重估，为公司带来投资收益以增厚利润，2024 年公司通过成都大悦城发行消费REIT 实现了约21 亿元的投资收益；二是优化资本结构，发行后回笼资金可提升公司整体财务稳健性与抗风险能力；三是打通“投融建管退”全链条闭环，大幅提升资金周转效率，项目后续仍由公司商管团队运营，推动盈利模式从单一资产持有向“资产增值+运营服务”双轮驱动转型。

商业引领战略纵深。商业不动产REIT 启动申报是公司落实“提升商业引领地位”发展战略的重要里程碑，标志着公司在存量时代的资产管理与服务业务步入高质量发展阶段。此前公司整合商业与物业板块设立大悦生活，构建起“轻资产管理+物业管理+项目运营”的一体化服务体系，为轻资产业务扩张筑牢了组织基础。

商业REITs 的持续落地与大悦生活的运营能力有望形成深度战略协同。在房地产行业未来转向存量运营的背景下，公司已逐步形成完整商业生态闭环，巩固在商业地产领域的引领地位。

维持买入评级和盈利预测不变。我们看好公司商管业务的长期发展。维持公司盈利预测不变，预计2026-2028 年EPS 分别为0.03/0.09/0.10 元。维持买入评级不变。

    　　风险分析

1、房地产市场恢复不及预期。若房地产市场整体热度进一步下行，公司的销售节奏将受到较大影响，开发板块的结算收入规模将下行更多。同时，房价若出现超预期下跌，一方面会影响公司开发业务的销售和结算单价，同时也会给公司带来更多的存货减值，进一步影响利润表现。

2、公司购物中心开业节奏不及预期。公司当前仍有一定量重资产购物中心待开业，若后续公司资金到位节奏偏慢，可能影响在建购物中心投运节奏。

3、写字楼出租率下降风险。公司持有一定量的写字楼，当前写字楼市场整体空置率较高，并且市场仍存在新增供给，影响整体出租率，公司持有物业仍存在空置率上升风险。