陆家嘴(600663)：中期业绩大幅增长 租赁现金流入稳中有增

营收利润增长，持有物业出租率总体稳定，维持“买入”评级陆家嘴发布2026 年半年度报告，公司上半年营收利润均增长，住宅销售同比提升，持有物业出租率总体稳定。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028 年归母净利润为21.8、22.1、24.8 亿元，对应EPS 为0.43、0.44、0.49 元，当前股价对应PE 为18.6、18.3、16.3 倍，公司持有物业位置核心，可售住宅资源充足，未来业绩修复可期，维持“买入”评级。

2026H1 营收增长，星展银行大厦结转驱动利润大幅增长公司2026H1 实现营业收入80.98 亿元，同比+22.75%；归母净利润11.08 亿元，同比+35.91%；扣非归母净利润11.13 亿元，同比+34.36%；基本每股收益0.22元；经营性净现金流54.07 亿元，同比+14.20%。综合毛利率57.92%，同比+7.1pct；净利率13.85%，同比-3.9pct。利润增长主要来自星展银行大厦销售结转，办公物业销售现金流入37.63 亿元，但净利率下降主要因土地增值税激增，税金及附加增至21.64 亿元（同比+212.6%），同时存货跌价准备11.63 亿元。

    　　租赁现金流入整体微增，酒店业务表现亮眼

2026H1 公司房地产租赁现金流入18.72 亿元，同比+1%。其中：办公物业12.65亿元，同比-5%；商业物业2.15 亿元，同比略增；酒店物业3.19 亿元，同比+26%；住宅物业0.67 亿元，同比+35%。截至6 月末，公司在营物业总建面386 万方。

上海成熟甲级写字楼出租率74%，高品质研发楼出租率86%，主要商业物业出租率91%，租赁住宅出租率95%，整体表现稳健。

    　　住宅合同销售同比增长，有息负债压降

2026H1 公司实现房产销售现金流入90.24 亿元，其中住宅销售现金流入52.61 亿元，合同销售金额57.78 亿元，同比+21%，合同销售面积3.43 万方，同比-16%，量缩价升，在售项目整体去化率89%；办公物业销售37.63 亿元，主要为星展银行大厦。房地产销售毛利率高达79%，较金融业务（67%）和租赁业务（42%）贡献了最大的利润弹性。截至6 月末，公司有息负债665.38 亿元，较年初减少38.02 亿元；资产负债率70.79%，同比+0.66pct。