保利发展(600048)：市占率提升 土储结构优化

　　事件：2024 年8 月19 日公司发布2024 年半年度报告。2024H1 公司实现营业收入1392 亿元，同比+1.6%；实现归母净利润74 亿元，同比-39.3%。

销售稳居行业第一，市占率进一步提升：公司2024 上半年实现签约金额1733 亿元，同比-26.8%，稳居行业第一。虽然由于行业调整导致销售金额同比下滑，但公司市占率较2023 年底提升0.06pct 至3.7%，其中核心38 市占率提升至7.1%，销售贡献达到89%。

调整投资节奏，优化资源结构：报告期内公司拓展项目12 个，所有项目均位于核心38 城。公司持续加大力度去库存，截止2024H1 末土储计容建面较年初下降8%，且结构进一步优化，核心38 城土储面积约占7 成。

    　　收入平稳增长，加强成本管控：报告期内公司实现营收1392 亿元，同比微增1.6%；但由于结算权益比下降，仅实现归母净利润74 亿元，同比-39.3%。

公司持续加强费用管控，报告期内除地价外的直投成本较计划降低0.7%，管理费用率同比下降0.15pct，部分对冲了利润率下行的影响。截止报告期末公司合同负债3574 亿元，公司未来收入保障度高。

资产负债结构稳健，融资成本进一步降低：截止2024H1 末，公司扣预收资产负债率、净负债率、现金短债比分别为65.7%、66.2%、1.2，资产负债结构稳健。同时积极把握低利率融资窗口，新增融资的平均成本较2023 年下降21BP 至2.9%，截至6 月底，公司综合成本降低至3.3%。

投资建议：公司市占率进一步提升，土储资源结构持续优化，未来结转收入保障度高。资产负债结构稳健，融资渠道畅通。我们预计公司2024-2026 年实现营业收入3395/3435/3443 亿元，归母净利润121/127/134 亿元。对应PE 分别为8.08/7.70/7.33 倍，维持“增持”评级。