保利发展(600048)：销售市占率提升 拟发行可转债有助现金流改善

　　事件:2024 年8 月19 日，公司发布2024 年中期业绩报告。

结转毛利率及权益比下滑致业绩承压，利润下滑幅度符合预期。公司2024年上半年实现营业收入1392.5 亿元，同比+1.7%；归母净利润74.2 亿元，同比-39.3%。按照结算之后销售的进度推断，结算峰值出现，年度营收峰值预计在2024 年。受行业整体拖累，毛利率同比下行，利润下滑幅度符合预期，公司上半年毛利率16%，与上年全年持平，同比下降5.3pct。

销售金额稳居行业第一，核心城市市占率提升。2024 年上半年，全国商品房销售金额4.7 万亿元，同比下降25%。公司实现签约金额1733 亿元，同比减少26.8%，销售金额稳居行业第一，全口径基本持平全国数据。上半年销售权益比77%，较去年提升9 个百分点；权益销售金额约1330 亿元，较去年同期下降17%，显著跑赢行业平均水平。上半年公司共拓展项目12 个，均位于38 个核心城市，总计容面积116 万平方米，权益地价109 亿元，总地价126 亿元，其中，新增货值住宅业态占比达96%。上半年，公司市场占有率较2023 年底提升0.06 个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3 个百分点至7.1%。同时，38 个核心城市销售贡献同比提升2 个百分点至89%。

融资成本持续下行。公司上半年新增融资的平均成本较2023 年下降21BP至2.93%；截至6 月底，公司有息负债3735 亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。上半年累计净增有息负债193 亿元。受制于销售规模、销售回款的下降，在融资成本下行、拿地规模萎缩的背景下，有息负债出现了增长。上半年公司经营活动现金流净额-171 亿元，较去年同期下降243 亿元，主要因公司购买商品、接受劳务支付现金1062 亿元，其中用于支付2023 年度拓展项目的土地款366 亿元，同比增长160 亿元。随着拿地规模萎缩，相应需要支付的地价款减少，经营净现金有望改善。

拟发行不超过95 亿定向可转债。8 月19 日，公司发布公告拟向特定对象发行可转换公司债券不超过95 亿，其中保利集团拟认购不超过10 亿，本次可转债的初始转股价格不低于认购邀请书发出前二十个交易日公司股票交易均价和前一个交易日公司股票交易均价，且不低于认购邀请书发出前最近一期末经审计的每股净资产和股票面值。地产公司已经有许久没有发行可转换公司债券，若成功发行有助于企业现金流的改善。

投资建议：考虑到公司作为央企龙头，经营稳健融资优势显著，且公司在核心城市积极拿地，土储质量不断优化，随着新增土储毛利率修复，结算利润率有望得到改善。我们预测公司2024/2025/2026 年营业收入为3538/3477/3320 亿元，归母净利润分别为126/135/135 亿元，对应摊薄EPS 为1.05/1.13/1.12 元/股，当前股价对应2024 年动态PE7.6 倍。维持“买入”评级。