金融街(000402)：去库存 缓拿地 自持业务稳定

　　事项：

    　　公司2024 年上半年营业收入96.54 亿元，同比增长71.94%，归母净利润亏损为-19.84 亿元，同比下滑172.34%。

    　　评论：

上半年房产开发业务毛利率-2.5%，计提资产减值11 亿元。公司利润承压主要原因在于：1）住宅开发业务随行就市，采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，促进项目销售去化，上半年房产开发业务毛利率-2.5%，较2023 年同期下降0.7pcts；2）公司计提资产减值11.3 亿元。

    　　2024 年上半年销售金额同比下滑42%，截至6 月底可结算建面约1296 万方。

1）2024 年上半年，公司实现销售签约额约90.9 亿元；实现销售签约面积约49.9 万平米。2）近年来公司拿地非常谨慎，2022 年、2023 年分别在天津、苏州获取1 宗宅地，土地价分别为35 亿元、12 亿元；2024 年上半年通过股权收购的方式在天津获取两宗宅地，收购价格约13 亿元，计容建面约16 万方。

3）截止6 月底，公司总土储（可结算建筑面积）约1296 万方，其中一线城市占比23%，二线城市占比36%，三四线城市占比42%，其中三四线城市土储主要集中在河北廊坊、广东惠州。

物业租赁、经营业务相对稳健，上半年合计营业收入10.6 亿元，占营业收入比重约11%。1）上半年物业租赁业务营业收入约8.6 亿元，同比下降3.21%，毛利率约88%，较2023 年同期下降1.36pcts。2）物业经营业务营业收入约2亿元，同比增长10.57%，毛利率约23%，较2023 年同期上升10.23pcts。3）截至6 月底，公司可出租物业面积123 万方，其中京沪占比约69%；经营物业资产面积约20 万方。

投资建议：公司高能级城市土储布局未来有望支撑销售兑现，但2022 年以来拿地放缓，土储换仓速度较慢，开发业务营收及毛利中长期承压；公司持有核心城市优质资产，租金表现稳健抵御风险。由于房价下行压力仍在，公司ROE逐年降低，投资拿地节奏明显放缓，我们预测2024-2026 年公司eps 分别为-0.51、-0.19、0.11 元，我们基于剩余收益模型测算公司估值，为当前账面价值与未来剩余收益的折现，测算公司2024 年目标价2.8 元，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：市场超预期下行，后续投资力度不及预期。