保利发展(600048)：销售保持行业第一 广州一地块对土地投资贡献较大

24 年前三季度公司实现归母净利润78 亿元，同比下降41.2%，判断公司后续营收或承压，结转毛利率或仍在构筑底部阶段；销售排名行业第一，投资力度收缩但投资仍保持聚焦；可转债发行工作持续推进。预计2024-2026 年EPS分别为0.83、0.76 和0.77 元，认为公司具备穿越周期的能力，若行业右侧出现其仍是竞争格局改善的核心受益标的，维持“强烈推荐”评级。

24 年前三季度公司实现归母净利润78 亿元，同比下降41.2%，判断公司后续营收或承压，结转毛利率或仍在构筑底部阶段。公司24Q1-Q3 营收/营业利润/归母净利分别为1828 亿/163 亿/78 亿，同比分别-5.1%/-25.5%/-41.2%。在行业下行的背景下，由于房价下行以及低利润项目结转占比提升等因素，毛利率同比降低3.5 PCT至15.9%，三费费率较23Q1-Q3上升0.1 PCT至5.8%,其中，销售费率与去年同期持平于2.4%，管理费率与去年同期持平于1.8%，财务费用率同比上升0.1 PCT至1.6%，投资净收益较23年同期增加2.4亿元至16.4亿元，资产减值损失冲回126.4万元，信用减值损失较23年同期增加0.9亿元至1.4亿元，上述因素共同作用使得营业利润同比较营收同比降低20.4 PCT 至-25.5%；在结算权益比下降以及实际所得税率上升共同影响下，最终归母净利润同比较营业利润同比降低15.7 PCT至-41.2%。

据公司23 年报披露，公司24 年新开工/竣工计划分别为1800 万平方米/3400 万平方米，较23 年实际完成额分别+20.7%/-16.1%。截至24H1 公司合同负债3574 亿，合同负债对23 年全年营收保障倍数为1.03（22 年末为1.27，23年末为1.09）。结合公司前三季度结算进度、全年竣工计划以及合同负债情况等判断公司后续营收或承压；同时，房价下行压力或使得结转毛利率仍在构筑底部阶段。

销售排名行业第一，投资力度收缩但仍保持聚焦。24Q1-Q3公司实现销售签约面积1350万平方米，同比下降29.7%，实现销售签约金额2417亿元，同比下降27.9%。据克而瑞数据显示，公司24年1-9月全口径销售额保持行业第一。

土地拓展方面，据公司公告披露公司24Q1-Q3新拓展项目24个，总地价为415亿元，同比下降61.6%，全口径投资力度（拿地金额/销售金额）约17.2%，较23 年同期下降15.1 PCT，拓展容积率面积223 万平方米。其中，广州市天河区临江大道北侧地块地价118亿元，对公司拿地金额贡献较大。结构上，38城拓展金额占比99%。

可转债发行工作持续推进。公司于2024 年8 月20 日披露《向特定对象发行可转换公司债券预案》，拟发行总额不超过95 亿元（含），期限为6 年的可转债；随后于10 月9 日披露《关于向特定对象发行可转换公司债券申请获得上海证券交易所受理的公告》、《向特定对象发行可转换公司债券募集说明书（申报稿）》等公告，可转债发行工作持续推进。

投资建议：24 年前三季度公司实现归母净利润78 亿元，同比下降41.2%，判断公司后续营收或承压，结转毛利率或仍在构筑底部阶段；销售排名行业第一，投资力度收缩但仍保持聚焦；可转债发行工作持续推进。预计2024-2026 年EPS 分别为0.83、0.76 和0.77 元，认为公司具备穿越周期的能力，若行业右侧出现其仍是竞争格局改善的核心受益标的，维持“强烈推荐”评级。