保利发展(600048)2024年三季报点评：毛利率阶段性企稳 积极补充优质土储

　　事项：

    　　公司2024 年前三季度实现营业收入约1827.74 亿元，同比下降5.08%，归母净利润约78.13 亿元，同比下降41.23%。

    　　评论：

公司2024 年前三季度实现营业收入约1827.74 亿元，同比下降5.08%，归母净利润约78.13 亿元，同比下降41.23%。公司利润下滑速度快于营收，主因市场下行价格承压，毛利率下行。公司前三季度毛利率为16%，基本与上半年持平，相较去年同期下降3.5pcts。

前三季度权益销售金额同比下降16%，土地投资强度为17%。1）2024 年前三季度公司实现签约面积1349.62 万方，同比减少29.66%，实现签约金额2416.86 亿元，同比减少27.89%，跌幅小于百强房企全口径销售（同比下降39%），权益销售金额1908 亿元，同比下降16%。2）前三季度公司共获取24宗地块，计容建面约223 万方，总地价415 亿元，权益地价361 亿元，土地投资强度约17%（地价/销售金额），相较上半年土地投资强度7%明显上升。三季度拿地更积极，1-9 月新增土地建筑面积和拿地金额均位于第一。3）从城市能级来看，新增土地中一线、二线、三线城市计容建面占比分别为23%、56%、20%。前三季度拿地楼面价为18636 元/平，相较上半年10876 元/平明显上升，市场下行，房企更聚焦于城市核心地块。

拟发行85 亿元可转债，补充流动性。1）公司拟发行总额不超过95 亿元的可转债，期限为六年，发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15 个房地产开发项目及补充流动资金，10 月8 日获上交所受理。2）截至2024 年9 月底，母公司口径货币资金93 亿元，合并报表口径货币资金1274 亿元。3）根据中指融资数据，2024 年到期债务为90 亿元，债务支撑性较强。

投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE 回升的基础，但短期内公司存量土储可能存在减值压力。我们调整2024-2026 年公司eps 分别为0.75、0.84、0.97 元（前值1.02、1.08、1.24），基于剩余收益模型测算公司价值，得出2025 年目标价13 元，对应2025 年16倍PE，维持“推荐”评级。