保利发展(600048)：销售规模领先行业 拿地聚焦一二线城市

核心要点：

销售：前两个月销售规模领先行业，销售均价上涨公司发布销售情况简报，2 月公司实现签约面积78.29 万平方米，同比减少17.39%；签约金额159.95 亿元，同比增加2.38%。累计来看，1-2 月公司实现签约面积155.49 万平方米，同比减少27.19%；签约金额340.11 亿元，同比减少5.39%。从均价来看，2 月销售均价为20430 元/平，同比增长23.9%；1-2 月销售均价为21873 元/平，同比增长30%。

    根据中指研究院数据，1-2 月公司全口径销售金额、销售面积分别位居行业第一、第二；权益销售金额和面积均排名第一，销售规模维持行业领先。

从市占率看，1-2 月公司在TOP100 房企中的全口径销售金额和销售面积市占率分别为7.6%、6.1%，同比分别+0.05pct、-1pct。

    投资：拿地聚焦一二线城市，节奏明显加快

从投资端看，2 月公司新增项目6 个，计容建面61.39 万平（同比+23.1%），拿地金额122.24 亿元（同比+226%），权益地价77.5 亿元（同比+129%），对应拿地楼面均价约1.99 万元/平（同比+165%）。累计来看，1-2 月公司共获取9 个项目，计容建面89 万平（同比+79%），拿地金额约161 亿元（同比+330%），权益地价约110 亿元（同比+226%），权益比例为68.5%（有两个合作项目权益比例较低导致）。

从城市布局看，公司拿地持续聚焦核心城市，今年获取的地块中有3 幅位于一线城市（北京2 幅、上海1 幅），5 幅地块位于二线城市（石家庄、青岛、天津、西安、昆明），1 幅位于三线城市佛山。从投资强度看，1-2 月拿地金额强度为47.4%（去年同期为10.4%），拿地面积强度为57.3%（去年同期为23.4%），拿地节奏明显加快。

    投资建议

从政策来看，2025 年政府工作报告重申“止跌回稳”目标，限制性政策有望进一步放松，同时存量房和闲置土地收储进度将加快，有利于优化市场供需结构，推动成交量价修复。由于公司结转规模和毛利率下降，叠加计提减值准备影响，2024 年业绩显著承压，目前估值水平已经反映悲观预期。

公司作为龙头房企在融资、拿地及土储布局方面具备显著优势，行业集中度逐步提升趋势下市占率仍有提升空间。根据业绩快报，我们预测公司2024-2026 年的归母净利润分别为50/54/63 亿元，EPS 为0.42/0.45/0.53 元，当前股价对应PE 分别为21x/19.5x/16.6x，维持公司“买入”评级。

    风险提示

“止跌回稳”政策落地不及预期导致市场信心和需求复苏缓慢；房价持续下跌导致公司资产减值损失大幅增加；市场下行导致毛利率继续承压，盈利能力修复存在不确定性。