招商积余(001914)：物管毛利率显著提升 专业增值表现亮眼

　　事件：公司2024 年度营收同比增长10%，扣非归母净利润同比增长21%。

招商积余发布2024 年年报，公司实现营业收入171.7 亿元，同比增长9.9%；实现归母净利润8.4 亿元，同比增长14.2%，扣非归母净利润8.0 亿元，同比增长21.1%。

    　　点评：物管主业增长强劲，毛利率显著提升，专业增值表现亮眼，分红比例提升。

1) 物管主业增长强劲，毛利率显著提升。2024 年公司在经营质量管控、资源配置优化方面取得成效，对项目实施精准化、分类化治理，推动存量项目提质增效。

2024 年基础物管业务实现收入134 亿元，占总收入比重达到78.0%，其中住宅业态37.3 亿元，同比增长9.7%，非住宅业态96.7 亿元，同比增长11.0%，物管主业增长强劲，同时毛利率显著提升，非住宅业态物管毛利率为10.6%，同比提升1.5pct；住宅物管毛利率为10.9%，同比提升3.0pct。

2）外拓精准发力，年度新签约合同额维持较高水平。截至2024 年末，公司总在管面积3.65 亿平，在管项目2296 个，覆盖全国162 个城市。2024 年，在行业竞争加剧的情况下，公司保持了较强的市场拓展竞争力，年内新签约物业管理年度合同金额40.3 亿元，与上年基本持平；其中第三方项目新签约年度合同金额36.9 亿元，同比增长4.4%，在保证较强的拓展力度同时，公司注重差异化的市场竞争能力，医疗业态新签年度合同额1.76 亿元，较上年翻倍，交通业态1.62亿元，IFM 业态3.2 亿元，全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个，核心客户续约率达 96%。

3）专业增值服务表现亮眼，现金充沛分红比例提升。2024 年公司专业增值服务实现收入25.5 亿元，同比增长23.8%，在细分板块中收入增速最快，其中房地产经纪业务、智慧能源（充电桩部署近3 万台）、精装修、第三方维修等细分领域表现突出。2024 年经营活动产生现金流净额18.4 亿元，年末银行存款46.1亿元，年度分红金额2.5 亿元，分红比例29.3%，较上年提升约5pct。

盈利预测、估值与评级：公司非住宅外拓竞争力较强，背靠大股东招商蛇口，住宅业态优质项目资源丰厚，基础物管业务稳健增长，且业绩保障性较强；考虑平台增值业务和资管业务增速放缓，调整公司2025-2026 年归母净利润预测至9.7/11.0 亿元（原预测10.5/11.7 亿元），新增2027 年预测为12.2 亿元，预测2025-2027 年EPS 为0.91/1.04/1.15 元，对应预测PE 为13/12/11 倍，公司是A 股稀缺物管龙头标的，估值具备吸引力，维持“买入”评级。

    　　风险提示：重资产剥离进度不及预期，非住宅外拓竞争加剧导致利润率下滑。