万科A(000002)：短期压力犹存 持续融资及盘活存量

　　业绩

    　　2025 年4 月29 日，公司发布2025 年一季报：实现营收379.95 亿元，同比-38.31%；归母净利润-62.46 亿元（1Q24 为-3.62 亿元），同比-1625.63%。

    　　点评

归母净利润亏损主因开发结算规模和毛利率下滑。一季度公司实现结算金额228.0 亿元，同比-51.1%。综合毛利率6.1%，同比-4.7pct。

销售持续下滑，经营服务业务营收上升。一季度公司实现合同销售面积254.0 万方，同比-35.1%；合同销售金额349.2 亿元，同比-39.8%，回款率超100%。公司经营服务业务营收122.7 亿元，同比+12.1%。

短期流动性压力仍较大。截至1Q25，公司货币资金755 亿元，环比-14.4%，同比-9.1%；而短期借款+一年内到期的非流动负债合计约1558 亿元，现金短债比为0.48x，因此仍面临较大的流动性压力。

持续瘦身盘活存量资产。一季度公司实现大宗交易签约金额38 亿元，涵盖办公、商业、公寓、教育业态等7 个项目；实现盘活回款24 笔，合计40.9 亿；投资设立“万新金石（厦门）住房租赁基金”，用于购买厦门泊寓院儿·海湾社区项目。4 月29 日公司公告：拟出售7295.6万股库存股（占公司总股本的0.61%），用于补充流动资金。

一季度新增139 亿融资顺利偿债。一季度公司获得各类金融机构支持，新增融资和再融资139 亿元（合并报表），新增融资综合成本3.39%，同比下降21 个基点，顺利完成98.9 亿元公开债务的偿还。

深铁集团持续为公司提供融资超百亿。今年2 月11 日及2 月22 日，公司公告深铁集团分两笔向公司提供合计70 亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。4 月29 日公司公告：深铁集团拟向公司提供33 亿借款，期限36 个月，目前借款利率2.34%（一年期LPR-76bp），还款方式为每半年0.5%及最后一次到期97%。公司持续获得来自股东深铁集团的流动性支持。

    　　投资建议

在新一届管理团队的运作下，公司持续获得融资支持，缓解短期流动性压力，同时积极盘活各类存量资源以渡难关，在此期间或面临结转下降、毛利率下降、资产处置损失、减值损失等问题，我们维持盈利预测不变，预计2025-2027 年归母净利润分别为-242 亿元/-152 亿元/-62 亿元。维持公司“中性”评级。

    　　风险提示

房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约