招商蛇口(001979)：业绩同比小幅增长 销售规模排名提升至第四

　　事件：2025 年8 月28 日，公司发布2025 年半年度报告。

开发业务毛利率提升，业绩小幅增长。公司2025 年上半年实现营业收入514.9 亿元，同比微增0.4%，归母净利润14.5 亿元，同比增长2.2%，扣非归母净利润9.6 亿元，同比减少31.2%。公司业绩增长主要因为结转产品差异使得开发业务项目结转毛利率同比上升， 上半年整体毛利率14.4%，同比提升2.4pct，开发业务毛利率16.3%，同比提升3.4pct。

销售额排名提升至第四，投资额超过一半布局在一线城市。公司2025 年上半年实现签约金额888.9 亿元，同比减少11.9%；签约面积335 万平方米，同比减少23.6%，销售额位居克而瑞排行第四，较上年提升一位。核心城市市场地位巩固，核心10 城销售占比70%，同比提升4 个百分点，公司在12 城进入当地流量销售额TOP5，其中上海、深圳、西安、南京、长沙、徐州、南通、郑州进入TOP3，合肥、成都、重庆、温州进入TOP5。

2025 年上半年公司累计获取16 宗地块，计容建面167 万平，总地价353亿元，权益地价219 亿元，拿地金额/销售金额39.7%，同比提升25.2 个百分点。公司投资聚焦核心城市，上半年投资额56%布局在一线城市，其中北京和上海分别占比44%和8%；35%布局在以成都、南京、杭州为主的二线城市；剩下9%布局在以温州和佛山为主的三线城市。

资产运营业务运营规模扩大，物业服务收入利润稳健增长。资产运营业务方面，2025 年上半年公司管理范围内全口径资产运营收入36.6 亿元，同比上涨4.1%，EBITDA 实现19.0 亿元，同比上涨0.4%。其中集中商业、产业园、写字楼、公寓、酒店运营收入分别为9.4、6.4、6、6.5、5.1 亿元，同比分别为+12.2%、+11.9%、-7.7%、+3.3%、+2.8%。上半年新入市13 个项目，新增经营面积72 万方，新增轻资产管理面积18 万方。

物业服务领域，招商积余2025 年上半年实现营业收入91.1 亿元，同比增长16.2%；归母净利润4.7 亿元，同比增长8.9%；截止2025 年6 月末，在管项目2370 个，管理面积达3.68 亿平方米。

资产负债率合理，融资成本保持行业领先水平。截止2025 年上半年末，公司净负债率66.4%，剔除预收账款的资产负债率63.1%，现金短债比1.3 倍，三道红线维持绿档。公司银行融资占比66%，同比提升3pct，上半年落地经营性物业贷款82 亿元，上半年末平均债务期限5.3 年，债务结构更加稳固。公司抓住利率下行的市场窗口，发挥公司信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，上半年新增公开市场融资31 亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；上半年末综合资金成本2.84%，较年初降低15BP，保持行业领先水平。

投资建议：维持“买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本有显著优势，能够积极参与土地市场，随着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司将在行业竞争格局改善中受益。考虑到房地产行业销售量价尚未企稳，我们调整了盈利预测，预测公司2025/2026/2027年营收分别为1734/1676/1601 亿元，归母净利润分别为41/48/54 亿元，对应摊薄EPS 为0.45/0.53/0.59 元/股。当前股价对应2025 年PE20.6 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期