新城控股(601155)：开发业务影响渐弱 商业持续增长

公司10 月30 日发布三季报， 2024 前三季度实现营收515.6 亿元（YOY-27.7%），归母净利14.5 亿元（YOY-41.3%），EPS0.64 元，其中Q3 实现营收176.6 亿元（YOY-40.2%），归母净利1.4 亿元（YOY-31.6%）。

    　　尽管在行业景气度下行环境下，开发业务收缩造成业绩下行，但影响有所减弱，充沛的持有物业提升公司抗风险能力，维持“增持”评级。

地产开发业务收缩以及财务费用提升影响归母净利1-3Q24 结算收入减少导致营收下滑，因开发销售收入占比下滑而商业收入稳步提升，整体毛利率同比上升2.2pct。业绩大幅下滑主要原因在于：1.

现金流收缩叠加商业地产规模保持扩张，公司期内财务费用同比增加7.7亿；2. 合作项目盈利质量下降，投资净收益同比减少7.2 亿。期内公司地产销售面积431.5 万方，销售额318.3 亿元，同比分别-42.7%/-47.1%，预示着开发业务收入还将进一步收缩，不同于去年同期（2023Q3 计提17 亿资产减值），Q3 公司没有再计减值准备，预计全年减值损失有望在去年高基数上收窄，开发业务对业绩的影响将下降。

商业收入持续增长凸显管理能力，24 年目标收入完成率逾75%公司商业运营板块收入维持增长，成为公司业绩重要支撑。期内公司实现商业运营总收入94.8 亿，同比+16.6%，全年目标完成率已达75.9%，持有物业平均出租率较H1 末进一步提升0.4pct 至97.65%。充沛的持有商业物业不仅带来稳定的现金流，还为融资渠道的稳定性增加砝码，在社零消费增速收窄的环境下，持续向好的运营表现凸显了公司商业地产管理能力。

融资支持政策下融资成本改善，债务压力逐步消减截至期末，公司有息负债规模略有上升，推动净负债率提升至54%，但依然远低于标准。随着融资环境的改善，公司现金短债比修复至1 倍以上，实现三道红线转绿。期内公司成功发行中票13.6 亿，利率区间为3.2%-3.4%，并顺利偿还境内外公开市场债券19.7 亿，截至期末，公司的合联营公司权益有息负债合计32.44 亿，较H1 末压降7.08 亿。根据Wind 统计，公司存量公开债务总额约197 亿，年内仅有一笔4.5 亿美元的海外债于12 月到期，短期压力得以疏解。

    　　盈利预测和估值

我们维持公司2024-2026 年EPS 分别为0.33/0.34/0.36 元的盈利预测。我们预计公司25 年BVPS 为27.30 元，可比公司25 年Wind 一致预期PB 均值为0.58 倍，给予公司25 年0.58 倍PB，予以目标价15.83 元（前值11.05元），维持“增持”评级。