金地集团(600383)2025年报点评：债务稳步化解 经营依旧承压

　　事件描述

公司公告，2025 年营收358.6 亿（-52.4%），归母净利润亏损132.8 亿（去年同期亏损61.2亿），扣非后归母净利润亏损123.1 亿（去年同期亏损43.9 亿），综合毛利率13.1%（-1.9pct）。

    　　事件评论

收入与毛利率双降，大力度减值拖累业绩表现。2025 年公司营收358.6 亿（-52.4%），系开发业务结算金额同比下降60.2%所致。归母净利润亏损132.8 亿（去年同期亏损61.2亿），主因1）综合毛利率同比下降1.9pct 至13.1%（其中开发业务毛利率同比下降6.2pct至7.9%）；2）营收大幅下降导致期间费用率被动提升6.4pct 至16.0%；3）基于谨慎性原则大力度计提减值90.5 亿（去年同期计提62.8 亿），其中资产减值31.1 亿，信用减值59.5 亿。截至2025 年底，表内预收款150.6 亿元，相较2024 年底下降55.7%，表内预收款/结算收入=63%，后期结算收入预计仍将下滑，毛利率底部震荡，行业探底期减值压力依旧，未来结算业绩预计仍将持续承压。

销售下降，缩表特征明显。 2025 年公司实现签约销售额300.2 亿（-56.2%），销售面积229 万方（-51.5%），销售均价1.31 万元/平（-9.6%），均价持续下探或与货值城市能级分布及促销去化相关。拿地方面，2024 年公司公开债高峰已过，2025 年陆续新获项目，在杭州、上海、武汉共获取5 宗地块，全口径拿地金额14.5 亿（+309.1%），拿地建面11.2 万方（+108.2%），楼面均价1.29 万元/平（+96.5%），金额维度的拿地强度4.8%；权益地价2.8 亿，权益比例19.7%，实际权益补货力度有限，行业仍在探底，节约资金审慎投资是理性选择。截至2025 年底，未结算土储约2472 万方（-15.2%），一二线城市占比79%，土储相对充裕，只是适销对路的优质货值占比相应下滑。2025 年公司新开工/竣工面积分别约52/397 万方，同比下降48.5%/60.0%，2026 年计划新开工/竣工46/171万方，计划对计划同比下降63.8%/63.5%，后期竣工结算资源量明显减少或将导致收入与业绩承压，资金链允许下公司仍需补充优质土储保障销售规模。

降负债是主基调，融资成本持续下行。截至2025 年底公司有息负债合计 670.3 亿元(-8.8%)，控负债是公司主基调，其中银行借款占比98.6%，公开债到期高峰已过；长债占比53.9%，债务结构稳健。资产负债率64.25%，剔除合同负债后的资产负债率61.56%，净负债率65.21%。融资成本持续下行，2025 年融资加权平均成本为3.92%（-0.13pct）。

投资建议：公开债的压力高峰期已过，作为老牌优质房企，公司相对突出的运营效率和开发优势仍在。短期受制于市场需求下行及行业性的信用收缩，公司经营导向仍维持审慎；随着宽松政策持续加码，等到市场止跌回稳，公司凭借高效的运营和卓越的品牌，有望迎来经营层面的边际改善，预计2026-2028 年归母净利-44/-28/-4 亿元，维持“增持”评级。

    　　风险提示

    　　1、需求疲弱，销售规模继续下滑；