大悦城(000031)跟踪点评：积极开展商业REITS申报 加速轻资产战略转型

　　事件描述

    　　公司公告，拟转让天津大悦城，开展商业不动产REITs 申报发行。

    　　事件评论

积极开展商业REITs 申报，加速轻资产战略转型。公司积极响应商业不动产REITs 试点的政策号召，拟转让中粮置业持有的大悦城（天津）100%股权，采取非公开协议转让方式实施REITs 申报发行。此举有望进一步释放公司成熟物业的投资价值，盘活存量重资产，提升资金周转效率及回报水平，改善资产负债结构；此外持续打通“投融建管退”商业资产的闭环模式，促进业务从重资产向轻资产加速转型，从而带动估值体系的重塑。

2024 年公司已响应政策号召，以成都大悦城为底层资产发行了华夏大悦城消费REIT，期间运营平稳，2026 上半年平均出租率97.23%，收缴率97.75%，上市至今已累计实施6次分红，给投资人带来稳定回报，进一步巩固公司在商业地产领域的优势地位。

天津核心商圈的优质资产，运营与盈利能力领先。本次拟申报发行REITs 的底层资产为天津大悦城，项目位于天津市南开区，地处南市-老城厢商圈核心位置，辐射全市乃至京津冀年轻客群。项目2011 年底投入运营，至今已平稳运营逾10 年，总建面31 万方，其中可租赁面积9.0 万方。2025 年项目实现营业收入5.46 亿，EBITDA 达4.03 亿元，毛利率71.58%，期末时点出租率97.83%，运营与盈利能力优良。截至2026Q1，项目估值合计65 亿元，相较账面价值25.98 亿元，评估增值39.03 亿元，增值率150.27%，出表该项目有望增厚当期报表利润，优化资产负债结构，提升资产周转率。

购物中心业务稳健发展，底层资产质量优越，扩募储备丰厚。公司作为内地老牌商业地产公司，行业优势地位明显，2025 年公司购物中心销售额463.7 亿元（+15.5%），客流4.49亿人次（+22.7%），年末平均出租率94%，经营韧性持续彰显。截至2025 年底，公司全国布局44 个商业项目（含轻资产和非标准化产品），商业建筑面积约470 万方；累计开业在营项目37 个，商业建面约388 万方，包含24 个大悦城购物中心（含轻资产）、2 个大悦汇（轻资产）。在建及筹备的项目7 个，建面82 万方。公司在营项目数量充裕，运营能力优异，底层资产质量优越，未来持续扩募的空间潜力较大。

投资建议：公司作为老牌商业地产商，自持业务具备经营韧性，租金贡献稳定现金流，行业优势地位明显。当前积极响应政策号召，转让商业项目发行REITs，有利于优化资产负债结构，提升资金周转率与回报率。进一步推动轻资产战略模式转型，从而带动公司估值体系重塑。虽开发行业仍在磨底，过往土储仍待盘活消化，但若需求复苏，开业业务也有望提供弹性与韧性。预测公司2026-2028 年归母净利-2.2/3.0/5.5 亿，给予“增持”评级。

    　　风险提示

1、销售延续弱势，公司销售及现金流回款不及预期；2、毛利率下行，存货减值拖累业绩表现。