保利发展(600048)动态点评：业绩下滑不改基本面韧性 拿地聚焦筑牢经营底盘

　　2026 年7 月23 日，公司发布2026 年半年度业绩快报，2026 年半年度实现归母净利润19.3 亿元；2026 年半年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润18.5 亿元。

本期业绩下滑的主要原因为：公司房地产项目交付结转规模和结转毛利率下降，导致公司相关利润指标同比下降。

    　　【评论】

公司2026 年半年度归母净利润延续下滑，但下滑幅度开始收窄，拖累利润的因素或有所弱化。2026 年上半年公司实现归母净利润19.3亿元，同比2025 年上半年下滑-29%（相较于调整前），降幅相较于2025 年同比降幅收窄35pct。分季度来看，公司2026 年第二季度归母净利润10.14 亿元，同比上升75%，相较于2025 年第二季度同比的-57%呈现出明显的回升态势，拖累公司利润的因素逐步弱化，业绩底部或逐步夯实。

公司业绩下滑主要由于房地产项目交付结转规模和结转毛利率下降，公司存货区域布局相对分散，存量历史项目占比偏高，叠加过往存货计提减值整体偏审慎，后续存量资产仍存在减值计提拖累利润的潜在压力，公司利润改善仍需依托土储置换节奏加快，随着 2025 年新拓地块陆续进入结转周期，有望对冲存量项目的潜在盈利压力。从影响利润的因素上看，一方面，公司当前存货分布相对分散，且历史库存项目占比较高，截至2025 年末公司项目分布的98 个城市中，二线、三线及以下城市项目可售面积占比分别为47%、44%；分库龄来看，公司目前存量在售项目中2021 年之前获取可售面积占比约77%，当前结转的项目或仍以历史项目为主，导致结转利润边际承压。另一方面，公司持续计提资产减值，短期减值压力仍在，公司2023/2024/2025年资产减值损失金额分别为50/51/65 亿元，占当期营收比重分别为1%、1%、2%，公司整体存货减值计提偏审慎，后续存量资产仍存在减值计提拖累利润的潜在压力。

2025 年以来，公司投资拿地聚焦核心城市，公司2025 年全年拿地金额约791 亿元，建筑用地面积约457 万方，其中一、二线城市拿地总金额占比超过90%，而公司2026 年以来投拓积极度进一步提升，且持续聚焦核心一、二线城市，2026 年1-7 月份拿地金额约666 亿元，建筑用地面积约207 万方，其中一、二线城市拿地总金额占比约为94%，后续随着存量项目逐步去化，叠加新获取项目逐步结转，业绩或将逐步企稳。

不动产经营和综合服务业务稳步经营，持续形成业务协同。（1）不动产经营方面，2025 年公司实现资产经营收入51.4 亿元，其中在营商业经营资产项目累计开业620 万方，包括租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等业态，在管的租赁住房规模超过7.1 万间，在营规模超过3.5万间，同比增长59%。此外，公司有序推动以保利中心、佛山保利水城时光汇项目为标的的商业不动产REITs 申报发行工作，进一步拓宽公司融资渠道；（2）不动产综合服务方面，保利物业实现物业总收入171.3 亿元，同比增长4.8%，归母净利润15.5 亿元，同比增长5.1%，市场化发展成效显著。商业酒店服务上，公司2025 年外拓7 个轻资产项目，并自主研发酒店数智管理决策系统，签约21 家外部酒店。

    　　【投资建议】

公司2026 年半年度归母净利润延续下滑，但下滑幅度放缓，利润下滑背后的主要原因是房地产项目交付结转规模和结转毛利率下降，但2025 年以来公司拿地积极度提升，且持续聚焦核心一、二线城市，后续随着优质项目逐步结转，叠加多元化业务持续形成协同，利润有望企稳。我们预计公司2026、2027、2028 年营收分别为2510.58、2155.92、2152.58 亿元，归母净利润分别为17.96、22.22 和27.22 亿元；对应EPS 分别为0.15、0.19、0.23 元，以2026 年8 月10 日收盘价计，PB 分别为0.33、0.33、0.33 倍，首次覆盖给予“增持”评级。

    　　【风险提示】

    　　业绩预告较实际数据存在偏差的风险。本次业绩预告仅为初步核算数据，与最终半年度报告数据存在偏差风险。

地产政策变化超预期。2026 年以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察。

市场修复不及预期。2026 年二季度，核心城市房地产市场有所回暖，但三季度是传统淡季，若楼市复苏不及预期，或对公司业绩造成影响。